Entrega das chaves: custos, documentos e como se preparar

Entrega das chaves: custos, documentos e como se preparar

A entrega das chaves é o momento mais esperado por quem comprou um apartamento na planta, mas também é uma das fases que mais exige preparação financeira e documental. Além da emoção de finalmente ter o imóvel em mãos, há custos, procedimentos burocráticos e decisões práticas que precisam estar resolvidos para que tudo corra bem. Este guia detalha cada etapa para que você chegue a esse dia sem surpresas.

O processo da AGI e a instalação do condomínio

Antes ou logo após as primeiras entregas de chaves, a construtora convoca a Assembleia Geral de Instalação do condomínio, conhecida como AGI. Essa reunião marca o nascimento oficial do condomínio como entidade jurídica e nela são definidas questões que vão afetar diretamente o seu bolso e o seu dia a dia. A eleição do primeiro síndico, a aprovação do regimento interno, a contratação da administradora e a definição do valor inicial da taxa condominial são os principais itens da pauta.

Participar da AGI é altamente recomendável porque as decisões tomadas ali valem para todos os condôminos, inclusive os ausentes. O valor da primeira taxa de condomínio costuma gerar surpresa em muitos compradores. Num empreendimento novo, com piscina, academia, salão de festas e portaria 24 horas, essa taxa pode variar entre R$ 400 e R$ 800 dependendo do porte do prédio e da quantidade de serviços. Nos primeiros meses, com poucos moradores efetivamente residindo, o rateio é feito entre menos pessoas, o que eleva o valor individual.

Após a AGI, o condomínio passa a funcionar formalmente. O CNPJ é obtido, as contas bancárias são abertas e os contratos com fornecedores de serviços essenciais — limpeza, manutenção de elevadores, segurança — começam a vigorar. Todo morador passa a ter obrigações condominiais a partir desse momento, independentemente de já ter se mudado ou não.

A vistoria final do apartamento

A vistoria do apartamento é uma etapa obrigatória antes do recebimento das chaves. A construtora agenda uma visita ao imóvel para que você inspecione todos os ambientes, instalações hidráulicas e elétricas, esquadrias, revestimentos e acabamentos. Esse é o momento de identificar qualquer defeito ou divergência em relação ao memorial descritivo e registrar formalmente para que a construtora providencie os reparos.

Se a vistoria revelar problemas significativos, você tem o direito de solicitar uma nova inspeção após as correções. Não há limite legal para o número de vistorias, embora na prática uma ou duas revisitas sejam suficientes para resolver a maioria dos casos. Aceitar as chaves não significa renunciar ao direito de cobrar correções — os vícios registrados em ata continuam sendo responsabilidade da construtora, com prazos de garantia que variam de 90 dias para problemas aparentes a 5 anos para questões estruturais.

Custos na entrega: ITBI, registro e escritura

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura no momento da transferência de propriedade. A alíquota varia conforme o município — em São Paulo é de 3% sobre o valor venal do imóvel, enquanto no Rio de Janeiro é de 3% sobre o valor de transação ou o valor venal, o que for maior. Para um apartamento de R$ 207 mil, como os disponíveis no Vila Butantã, o ITBI em São Paulo seria de aproximadamente R$ 6.200. Esse é um valor que precisa estar no seu planejamento muito antes da entrega.

No Minha Casa Minha Vida, imóveis adquiridos pela primeira vez por compradores com renda familiar de até R$ 4.400 têm desconto de 50% nas taxas de cartório para registro e escritura. Esse benefício reduz significativamente o custo cartorário, que sem desconto pode variar entre R$ 3.000 e R$ 6.000 dependendo do valor do imóvel e da tabela do estado. Vale verificar com a construtora e com o cartório quais descontos se aplicam ao seu caso específico.

Alguns empreendimentos oferecem condições ainda mais vantajosas. O Vila Butantã, por exemplo, inclui ITBI e registro grátis para os compradores, o que representa uma economia de vários milhares de reais na entrega. Esse tipo de benefício faz diferença real no momento em que os custos se acumulam e o orçamento precisa absorver várias despesas simultaneamente.

Documentos necessários para a entrega

A lista de documentos para a entrega das chaves envolve tanto a sua parte como comprador quanto a parte da construtora e do banco. Do seu lado, tenha em mãos RG e CPF atualizados, certidão de estado civil (casamento ou nascimento), comprovante de residência recente, comprovantes de renda dos últimos três meses, declaração de Imposto de Renda do último exercício e extrato atualizado do FGTS caso vá utilizá-lo. Se o imóvel está sendo comprado por um casal, ambos precisam apresentar toda a documentação.

A construtora deve fornecer o habite-se, a matrícula individualizada do apartamento no cartório de registro de imóveis, o manual do proprietário e o termo de entrega das chaves. Se houver financiamento bancário, o banco exige o contrato de compra e venda original, a avaliação do imóvel feita por engenheiro credenciado e os documentos de quitação das obrigações junto à construtora. A falta de qualquer um desses itens pode atrasar o processo, por isso é importante confirmar a lista completa com antecedência tanto com a construtora quanto com o banco.

O financiamento do saldo restante

Quando o imóvel fica pronto, o saldo que não foi coberto pela entrada precisa ser financiado pelo banco. Se o seu apartamento custou R$ 239 mil e você pagou R$ 40 mil de entrada ao longo da obra, o saldo de aproximadamente R$ 199 mil será financiado. As condições do financiamento — taxa de juros, prazo e valor da parcela — dependem da sua faixa de renda e do banco escolhido. No Minha Casa Minha Vida, as taxas de juros vão de 4% a 8,16% ao ano, conforme a faixa de renda familiar.

A aprovação do financiamento não é automática. O banco faz uma análise de crédito completa, verificando renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento. A parcela mensal não pode ultrapassar 30% da renda familiar bruta, conforme as regras do comprometimento de renda. Se você pretende usar o FGTS para abater parte do saldo, esse valor é descontado antes do cálculo do financiamento, o que reduz a parcela mensal. Todo o processo de análise e liberação do crédito costuma levar de 15 a 45 dias.

Primeiras despesas após as chaves

Com as chaves em mãos, as despesas não param. A primeira taxa de condomínio geralmente vence já no mês seguinte à entrega, e a parcela do financiamento bancário começa a ser cobrada após a assinatura do contrato com o banco. Prepare-se para absorver esses dois pagamentos mensais simultaneamente, especialmente se ainda estiver pagando aluguel enquanto organiza a mudança.

A própria mudança tem custos que variam bastante conforme a distância e o volume de itens. Uma mudança dentro da mesma cidade costuma custar entre R$ 800 e R$ 2.500, dependendo da empresa contratada. Muitos condomínios novos exigem agendamento prévio da mudança e cobram uma taxa de uso do elevador de carga, que pode variar de R$ 200 a R$ 500. Verifique o regulamento do seu condomínio com antecedência para evitar contratempos no dia.

Apartamentos entregues no padrão Minha Casa Minha Vida normalmente vêm com piso cerâmico, pintura básica, bancada de pia e pontos hidráulicos e elétricos instalados. Itens como armários de cozinha e dormitórios, iluminação, cortinas e box do banheiro ficam por conta do morador. Esses custos adicionais de adaptação do imóvel podem somar entre R$ 5.000 e R$ 15.000 dependendo do padrão escolhido. Uma estratégia inteligente é priorizar os itens essenciais — como armário de cozinha e iluminação — e ir completando os demais ao longo dos meses.

Dicas práticas de organização para a entrega

Monte uma planilha ou use um aplicativo de controle financeiro para listar todos os custos previstos para os três meses ao redor da entrega — ITBI, cartório, mudança, condomínio, primeiras parcelas do financiamento e adaptações no apartamento. Somar tudo dá uma visão clara do montante necessário e permite começar a juntar o valor com meses de antecedência. Dividir essa reserva em depósitos mensais torna o acúmulo menos pesado.

Providencie a transferência das contas de serviços públicos — água, luz e gás — para o seu nome assim que possível após a entrega. Em empreendimentos novos, a construtora geralmente orienta sobre o processo de ligação definitiva de água e energia. O registro junto à distribuidora de energia deve ser feito antes da mudança para evitar ficar sem luz nos primeiros dias. Para entender todo o percurso que leva até esse momento, o guia sobre o que esperar entre a compra na planta e a entrega detalha cada fase.

Se você está avaliando empreendimentos e quer minimizar os custos na entrega, vale conhecer o Vila Butantã em São Paulo, que oferece ITBI e registro de escritura grátis, além de entrada parcelada em 110 vezes com parcelas a partir de R$ 499 — uma combinação de benefícios que alivia justamente a fase mais cara de todo o processo de compra de um apartamento novo.