Vistoria do apartamento novo: checklist completo para não deixar passar nada
Vistoria do apartamento novo: checklist completo para não deixar passar nada
A vistoria é o momento em que você confere, item por item, se o apartamento que comprou na planta foi entregue conforme o combinado. É uma etapa que muitos compradores subestimam por ansiedade de pegar logo as chaves, mas dedicar atenção a ela pode evitar dores de cabeça que durariam meses. Este guia explica o que verificar, como registrar problemas e quais são os seus direitos se algo não estiver conforme o esperado.
O que é a vistoria e quando ela acontece
A vistoria é uma inspeção que o comprador faz no imóvel antes de aceitar formalmente a entrega. A construtora agenda essa visita depois que a obra é concluída e o habite-se é obtido, geralmente algumas semanas antes da entrega oficial das chaves. Você recebe uma data e um horário para comparecer ao apartamento, acompanhado ou não de um profissional da sua confiança.
Durante a vistoria, a construtora fornece um formulário ou aplicativo onde você registra todas as observações. Cada problema apontado gera um chamado que a construtora se compromete a resolver antes da entrega definitiva. Se houver muitos problemas ou questões graves, é possível solicitar uma segunda vistoria após os reparos. Aceitar as chaves sem fazer a vistoria com atenção significa abrir mão de um mecanismo importante de proteção ao consumidor.
O que levar para a vistoria
Não é preciso contratar um engenheiro nem levar equipamentos sofisticados, embora contar com um profissional seja uma opção válida para quem quer maior segurança. O básico que você deve ter em mãos inclui o celular com câmera para fotografar e filmar qualquer irregularidade, uma fita métrica para conferir as dimensões dos cômodos e um aplicativo de nível — existem vários gratuitos — para verificar se pisos e paredes estão nivelados.
Leve também uma cópia do memorial descritivo do empreendimento, que é o documento onde constam todos os materiais e acabamentos que a construtora se comprometeu a entregar. Se o memorial diz piso porcelanato na sala, por exemplo, é isso que deve estar lá. Uma lanterna do celular ajuda a inspecionar cantos escuros, armários e áreas embaixo de bancadas. Reserve pelo menos duas horas para fazer tudo com calma — pressa é inimiga de uma boa vistoria.
Verificação hidráulica
A parte hidráulica é uma das mais críticas porque problemas nessa área costumam ser caros e trabalhosos de corrigir depois. Abra todas as torneiras do apartamento, uma de cada vez, e observe a pressão da água e se há vazamentos nas conexões. Deixe a água correr por alguns minutos e verifique se o escoamento está funcionando corretamente em cada ralo — na pia da cozinha, nos lavatórios dos banheiros, no box do chuveiro e na área de serviço.
Acione a descarga dos vasos sanitários e observe se a água desce com força adequada e se não há vazamentos na base. Verifique se há pontos de umidade nas paredes próximas a tubulações, especialmente embaixo de pias e atrás de vasos sanitários. Em apartamentos que possuem ponto para máquina de lavar, confira se o registro de água e o ponto de esgoto estão corretamente posicionados e acessíveis. Manchas escuras ou esverdeadas em juntas e cantos podem indicar infiltração, e é fundamental registrar isso imediatamente.
Verificação elétrica
A instalação elétrica merece o mesmo cuidado que a hidráulica. Leve um carregador de celular ou qualquer aparelho pequeno para testar todas as tomadas do apartamento, uma por uma. Acione todos os interruptores e confirme que cada um corresponde ao ponto de luz correto — às vezes, interruptores vêm trocados entre si, o que não é um defeito grave mas precisa ser corrigido.
Verifique se o quadro de distribuição de energia está instalado, identificado e com os disjuntores funcionando. Cada circuito deve estar etiquetado, indicando quais cômodos ou pontos ele alimenta. Teste a campainha, o interfone e qualquer outro equipamento elétrico que faça parte do memorial descritivo. Se o apartamento tiver ponto para ar-condicionado, confirme se a tubulação e o ponto elétrico estão no local indicado na planta.
Portas, janelas e esquadrias
Abra e feche todas as portas do apartamento, prestando atenção ao movimento — elas devem abrir e fechar suavemente, sem arrastar no piso e sem folgas excessivas nas dobradiças. Verifique se as fechaduras travam corretamente e se as chaves funcionam sem esforço. As portas não devem apresentar empenamento, que é quando a folha da porta fica torta e não encosta uniformemente no batente.
Nas janelas, o teste segue a mesma lógica. Janelas de correr devem deslizar com facilidade e travar quando acionado o fecho. Janelas do tipo maxim-ar devem abrir completamente e manter a posição sem cair. Verifique se as borrachas de vedação estão íntegras e bem encaixadas, pois são elas que impedem a entrada de água da chuva. Passe a mão ao redor do caixilho com a janela fechada para sentir se há corrente de ar, o que indicaria falha na vedação. Nas esquadrias de alumínio, confira se não há riscos profundos ou amassados.
Acabamentos e revestimentos
Percorra todos os cômodos observando pisos e paredes com atenção. Pisos cerâmicos ou porcelanatos devem estar firmes — bata levemente com os nós dos dedos e ouça se o som é oco, o que pode indicar que a peça não aderiu completamente ao contrapiso. Verifique se o rejunte está uniforme e completo, sem falhas ou buracos. Nos rodapés, observe se estão bem fixados e alinhados com o piso.
Nas paredes, procure trincas, bolhas na pintura, manchas de umidade e irregularidades na superfície. Uma boa forma de testar o nivelamento é encostar uma régua ou a lateral do celular na parede e verificar se há ondulações. Bancadas de pia devem estar firmes, sem trincas e com o acabamento nas bordas bem feito. Verifique se os ralos estão nivelados com o piso e se o caimento direciona a água corretamente para eles — uma bolinha de gude é um teste simples e eficaz para isso.
Conferência de medidas
Com a fita métrica em mãos, confira as dimensões dos principais cômodos e compare com a planta do apartamento. Pequenas variações de um ou dois centímetros são normais e aceitáveis na construção civil. Diferenças maiores, no entanto, precisam ser questionadas e registradas. Meça especialmente a sala, os quartos e a cozinha, que são os ambientes onde a diferença de metragem pode impactar a disposição dos móveis planejados.
Verifique também a altura do pé-direito, ou seja, a distância do piso ao teto. O memorial descritivo costuma informar essa medida, e ela deve ser uniforme em todo o apartamento. Diferenças de altura entre cômodos podem indicar problemas no nivelamento da laje. Confira se as medidas dos vãos de portas e janelas correspondem ao que consta na planta, especialmente se você pretende encomendar cortinas ou persianas sob medida.
Como registrar os problemas encontrados
Cada problema que você identificar deve ser registrado por escrito no formulário da vistoria, com a descrição detalhada do local e da natureza do defeito. Além do registro escrito, fotografe e filme tudo — essas imagens servem como prova caso haja divergência sobre o que foi apontado. Seja específico nas descrições, por exemplo: “torneira do lavatório do banheiro social vaza na conexão com o flexível” é muito melhor do que “problema no banheiro”.
Depois de preencher o formulário, você e o representante da construtora assinam o documento. Guarde uma cópia. A construtora tem a obrigação de corrigir todos os itens apontados antes da entrega definitiva ou em prazo combinado. Pelo Código de Defesa do Consumidor, vícios aparentes em imóveis novos podem ser reclamados em até 90 dias após a entrega. Já problemas estruturais têm garantia de 5 anos conforme o Código Civil.
Seus direitos como comprador
A legislação brasileira protege o comprador de imóvel novo de forma bastante abrangente. Você tem o direito de recusar as chaves se o imóvel apresentar problemas graves que comprometam a habitabilidade — infiltrações severas, falhas estruturais ou instalações que não funcionam, por exemplo. Nesse caso, a construtora deve corrigir os problemas e agendar nova vistoria sem custo adicional para você.
Mesmo após aceitar as chaves, os defeitos registrados na vistoria continuam sendo de responsabilidade da construtora. É comum que pequenos reparos sejam feitos depois da mudança, em horários combinados entre morador e equipe de assistência técnica. Se a construtora não cumprir os reparos no prazo acordado, você pode formalizar a reclamação junto ao Procon ou buscar orientação jurídica. Manter toda a documentação organizada — contrato, memorial descritivo, formulário de vistoria e fotos — fortalece muito a sua posição em qualquer negociação.
Se você está se aproximando da fase de vistoria ou quer entender melhor todo o processo de compra na planta até a entrega, conhecer os detalhes sobre a entrega das chaves e seus custos também ajuda no planejamento. Para quem ainda está buscando o apartamento ideal, o Elevato Ramos no Rio de Janeiro e o Vila Butantã em São Paulo são empreendimentos em fase de lançamento com condições acessíveis no Minha Casa Minha Vida e entrada parcelada em até 100 vezes.
